防城港市人民政府办公室关于印发《防城港市引入社会资本参与老旧片区改造土地熟化工作的实施意见(试行)》的通知

来源:防城港市人民政府办公室 发表时间:2020-05-29 16:37

防城港市引入社会资本参与老旧片区改造土地熟化工作的实施意见(试行)

 

     为引导社会资本积极投入我市城市建设,破解老旧片区改造资金难题,进一步盘活存量土地,改善人居环境,提升我市城市品位和整体形象,根据有关政策,结合我市实际,现就引入社会资本参与我市老旧片区改造项目土地熟化工作,提出如下实施意见:

一、工作目标 

通过引入社会资本参与我市老旧片区的土地熟化项目建设,加快推进城市建设,改善民生,优化我市投融资环境,集约节约利用城市土地资源,不断推动我市城市功能完善和形象提升。

二、基本思路

土地熟化是指对一定范围内的集体或国有的土地、房屋进行征收、补偿,并开展适当的市政基础设施建设,最终完成土地前期整理工作,使相关地块满足供地条件。引入社会资本参与土地熟化工作是指政府采取招标等竞争性方式公开选择社会资本作为土地熟化人,由土地熟化人提供资金用于开展项目土地和房屋征收补偿、场地平整等工作。土地熟化达到供地条件后,土地熟化人可按规定参与相关地块的土地出让活动,并在土地出让后,土地熟化人自担风险,自负盈亏。

三、基本原则 

(一)政府主导、市场运作。土地熟化工作应在市人民政府的统一指导和监管下,以城区政府为主体组织实施,充分发挥市场机制的调节效应,以招标等公开竞争性方式择优选择土地熟化人,确保土地熟化工作的规范有序和公平、公正、公开。 

(二)统一规划、分步实施。按照国土空间规划,结合我市实际情况,确定土地熟化项目和分步实施计划,推动土地熟化项目开发建设。 

(三)熟供分离、净地出让。土地熟化工作与土地供应工作分阶段进行,即社会资本先参与土地熟化工作,项目用地完成征地拆迁等前期工作后,再开展项目土地出让工作,以实现良性引入社会资本参与土地熟化工作的目的。 

(四)实事求是、因地施策。根据项目和熟化地块的具体情况,科学合理的制定项目土地熟化方案,对开展土地熟化需要投入较大的项目,在不违背相关法律法规的前提下,可引入多个土地熟化人将项目分批熟化、分期供地。

四、适用范围

土地熟化项目主要适用于一定范围内的集体或国有的土地、棚户区改造、城中村改造、旧城改造、涉及大量居(村)民房屋征收、产业用地征收以及实施的成片开发建设需要用地的项目,土地出让前确需投入较大资金进行土地熟化的地块。熟化项目土地面积原则上应不少于20亩(属旧城改造的项目不少于5亩,也可根据项目用地权属范围确定)。

五、实施步骤

(一)项目准备

1.开展前期调查。城区政府开展项目前期调查,形成项目前期调查报告。自然资源部门配合提供项目相关规划资料、项目地块权属登记、地上附着不动产产权等信息。

2.市老旧片区改造工作领导小组办公室(以下简称市旧改办)审查。城区政府向市旧改办申请以土地熟化模式进行改造,同时提交项目前期调查报告。市旧改办对申报项目进行审查,提出审查意见。

3.市政府审议。项目经市旧改办审查通过后,报市规委会审议,项目经市规委会审议通过后,按程序报市政府常务会审议。

4.项目纳入重大项目建设计划。经市政府常务会审议通过采用土地熟化模式进行建设的项目,由市发改委将项目列入本年度或下年度重大项目建设计划。

(二)项目招标

1.编制项目土地熟化方案。市自然资源局向城区政府提供土地熟化项目规划设计要点。城区政府根据项目规划设计要点,结合前期调查报告,编制项目土地熟化方案和招标文件。项目需开展城市设计工作的,招标文件中应附项目城市设计方案。

2.熟化方案审查。城区政府将项目土地熟化方案报市旧改办审查通过后报市土地储备委员会批准。

3.申请招标。城区政府向市旧改办申请开展项目土地熟化人招标工作,同时附项目土地熟化方案和招标文件。

4.组织招标。市旧改办确定批次招标项目后,由城区政府组织开展项目土地熟化人招标工作。城区政府与中标人即土地熟化人签订项目土地熟化协议,土地熟化资金转入城区政府指定专户。

(三)开展征地拆迁

1.制定开发方案。城区政府委托熟化人开展项目总平图设计,落实原地回迁安置房位置、各地块具体规划指标等内容,项目总平图设计经市规委会审议通过后,可作为项目后期开发建设依据。

项目需分期开发的,城区政府应制定项目开发方案,明确项目总平图设计、地块分期开发计划,项目征地拆迁安置补偿方案等。

2.启动征地拆迁工作。由城区政府将项目征地拆迁安置补偿预算报市土地征储中心审核并转报财政审批后,按照相应规定使用熟化资金开展项目范围内土地、房屋等征收补偿工作。

(四)土地出让

1.熟化成本核定。城区政府完成项目土地前期整理后,需开展项目土地熟化成本结算,编制项目土地熟化报告,报市旧改办审查。

2.出具熟化人资格认定书。市旧改办根据市人民政府的审定的土地熟化报告,对土地熟化协议中的乙方出具相关批次项目的土地熟化人资格认定书。

3.申请地块出让。城区政府向市自然资源局申请项目地块公开出让并依据经批准的项目开发方案,提供地块招拍挂条件,市自然资源局依法定程序完成农转用和土地征收等用地报批程序后,依法组织项目地块出让。

4.组织竞买只有取得土地熟化人资格认定书的单位才有资格参与土地招拍挂竞买活动

    5.资金拨付。项目地块公开出让成功且受让人全额缴纳土地出让价款后,由市财政局根据土地熟化协议将土地价款中用于履行对土地熟化人义务的资金拨付城区政府。城区政府按协议约定履行对土地熟化人的资金拨付义务

六、项目申报相关材料要求

(一)项目前期调查报告

城区政府在项目准备阶段提交的项目前期调查报告,应包含以下内容:

1.项目基本情况。包括项目区位、建设必要性、建设范围、面积、现状建筑情况、不动产权属、使用情况、项目片区规划、可开发建设用地面积等基本情况。

2.项目周边区域现状分析。包括周边不动产权属、使用情况,周边交通、医疗、教育等基础设施现状和规划情况等。

3.项目建设分析。包括土地熟化成本和土地价值估算,经济平衡性分析、项目意向初步调查和实施建议等。

(二)项目土地熟化方案

城区政府在项目招标阶段提交的项目土地熟化方案,需在项目前期调查报告的基础上,根据项目需要完善补充相关材料:项目建设范围、项目建设规划设计要点、土地熟化成本概算等。项目拟分批熟化的,还应明确项目分批熟化计划等内容。

(三)项目招标文件

城区政府编制的项目招标文件应根据市旧改办提供的《防城港市公开征集土地熟化人项目招标文件(范本)》编制,涉及内容修改或增减的,应在向市旧改办申请招标时作特别说明。

七、相关规定 

(一)社会资本参与资格。报名参与土地熟化的社会资本出资方需具有独立法人资格,具有较强的财务与融资能力,有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力。 

(二)土地熟化人招标程序。市旧改办组织市自然资源局、财政局等相关部门对城区政府编制的熟化人招标文件进行初审后,报市人民政府分管领导召集相关部门审议,审议通过后城区政府委托招标代理机构进行征集熟化人招标工作,并发布《征集土地熟化投资人公告》。有意向的投资人可向城区政府报名并缴纳投标保证金(保证金按照不超过拟进行土地熟化项目征收资金的10%计)参与投标。

在公告期结束后,城区政府从市住建局建立的土地熟化项目评审专家库中随机抽取专家,招标代理机构组织对投标参与人的材料进行资格审核和评标。确定中标人后,招标代理机构发出《熟化人中标通知书》。城区政府与中标的熟化人签订《土地熟化和开发框架协议》,约定熟化资金支付进度、熟化时限、熟化人须参与熟化土地竞买等具体内容。中标的熟化人其投标保证金转为熟化人履约保证金;未中标的,投标保证金予以退还。城区政府将《熟化人中标通知书》及《土地熟化和开发框架协议》报市旧改办备案。

(三)熟化人相关权利义务。熟化人必须参与其中标的熟化项目土地招拍挂的竞买活动,不参与竞买或虽然参与但是存在故意行为造成土地出让不成交的,熟化人缴纳的履约保证金不予退还,还应承担土地出让前期工作费用及《土地熟化和开发框架协议》中所约定的违约责任。项目出让后,竞得所参与熟化项目地块土地使用权的熟化人,城区政府按《土地熟化和开发框架协议》的约定返还土地熟化资金本金(不计利息);未竞得土地的,除返还土地熟化资金本金外,另按银行同期贷款利率,以实际占用熟化资金金额和时间计算补偿金予以补偿。补偿金由土地竞得人承担。

(四)土地熟化人未履行协议的处理。土地熟化人未按协议约定履行出资义务的,视为放弃土地熟化人资格,该项目可重新选择社会资本参与,或经市政府同意后,市土地征储中心储备熟化项目的土地,一并解决后续项目征地拆迁、前期开发等事宜。原土地熟化人前期投入资金需待项目地块出让,全额收取土地价款后根据协议约定返还。由市土地征储中心储备熟化项目的土地、解决后续征地拆迁、前期开发等事宜的项目,土地公开出让时,不再将土地熟化人资格作为报名参与相关土地使用权出让的条件。 

(五)土地熟化资金监管。城区政府指定账户要设立土地熟化项目资金管理子账户,严格按照资金用途支出,做到专款专用。每季度向市土地征储中心报告涉及征迁的资金使用情况,向市旧改办报告资金使用进展情况,开展事中审计和项目竣工验收审计,年初向市旧改办提交上年度项目年度审计报告,在成本核算前出具项目竣工验收审计报告,作为成本核算的依据。随时接受市旧改办、市财政局和市审计局的指导、检查、监督。

(六)已熟化项目土地的出让。土地出让底价和起始价应根据土地评估结果和政府产业政策,同时参考土地熟化成本和投资人合理收益综合确定。对规模较大、拆迁难度较高的项目,在符合城市规划的前提下,可按“整宗公告、分期熟化、分期验收、分期出让原则,根据熟化情况分宗出让土地。 

(七)已熟化项目土地使用权人的确定。通过招标、拍卖或挂牌确定已熟化项目土地的使用权人。已熟化项目土地首次公开出让时,作为该项目土地熟化出资方的土地熟化人,必须参与土地出让活动,否则取消其该批次项目的土地熟化人资格。已熟化项目土地未成交,再次组织土地出让的,不再将拥有土地熟化人资格作为报名参与土地出让活动条件。原则上只有具备我市项目同年度熟化人资格的,才能参与竞买该项目地块的土地使用权,且符合该条件的熟化人应不少于三个,若不足三个时,应将资格范围按先后顺序扩大至相邻年度;但任一土地熟化人参与相关土地出让的次数原则上不得超过三次。市旧改办提供相应年度土地熟化人清单,由该项目所在城区政府负责通知符合条件的土地熟化人参与本次土地熟化项目的土地招拍挂活动。

(八)土地出让价款的处理。项目地块土地出让价款按相关规定扣除计提和相应成本后,由市财政局根据土地熟化协议将土地价款中用于履行对土地熟化人义务的资金拨付城区政府,溢价部分由市财政统筹安排用于全市土地熟化项目及修建改造项目周边基础设施、公共服务设施等

(九)加强项目转让监管。城区政府要严格监督熟化人按照已签订的土地熟化和开发框架协议完成中标项目的土地熟化工作。中标的熟化人不得擅自转让土地熟化项目、变更法人和股权,如确需转让项目、变更法人和股权的,必须报城区政府批准后方可实施,未经批准擅自转让土地熟化项目、变更法人和股权的,城区政府应终止土地熟化和开发框架协议 ,没收熟化人缴纳的履约保证金。

(十)完善退出机制。对因熟化人资金不到位和自身管理不善等原因,造成项目征收补偿安置工作受到影响的,城区政府对熟化人的履约情况进行评估,终止《土地熟化和开发框架协议 ,没收熟化人缴纳的履约保证金,待熟化地块出让后返还其前期投入资金本金,不计利息、不给予补偿。为加快我市推进土地熟化项目建设,签订土地熟化和开发框架协议2年内未开展土地熟化的项目,城区政府与熟化人终止协议。

八、保障措施 

(一)加强组织领导。成立市老旧片区改造工作领导小组(以下简称市旧改领导小组),负责指导、协调全市老旧片区改造工作;市旧改领导小组下设办公室(以下简称市旧改办),市旧改办设在市住建局,负责牵头推进项目工作,协调解决老旧片区改造工作中遇到的问题。 

(二)提高思想认识。各相关单位要充分认识引入社会资本参与土地熟化工作对我市的重要意义,统一思想,高度重视,密切配合,加大工作力度和政策宣传引导,坚持以人为本,细致深入的做好群众思想工作,切实维护好群众利益,确保土地熟化工作的顺利稳步推进。 

(三)明确工作职责。建局、自然资源局、发改委、财政局、国资委、土地征储中心等部门要强化在土地熟化人工作实施环节的各项服务意识和责任意识,通力配合推进项目建设。城区政府要强化工作的主体意识,每个城区土地熟化项目各城区政府要确定一名责任领导作为总负责人,组织好项目土地、房屋征收补偿和安置等工作。