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我市2017年房地产业运行分析

  • 发布日期:2018-01-09 15:31

  • 来源:市住房保障和房产管理局

  2017年以来,我市认真贯彻落实中央、自治区的工作部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,做好“稳市场、防泡沫、防风险”的工作,2017年以来,房地产市场总体平稳健康,整体呈现投资对GDP贡献率突出、销售面积持续较快增长、价格保持平稳、商品房库存合理、预售面积减少等特点,预计2018年我市房地产运行整体保持稳健,向好延续。

  一、2017年房地产市场运行情况分析

  (一)从宏观层面来看,2017年我市房地产经济稳中有进、稳中向好的态势持续。房地产开发投资增速小幅回落,具有韧性,商品房销售势头回暖,房价保持稳中有进,区县发展不平衡分化延续,房地产市场整体形势稳定。

  (二)从政策层面看,我市房地产调控政策更加精准,调控效果较明显,库存面积明显下降,房价保持平稳。2017年我市房地产调控主要是去库存和防风险。去库存方面,我市通过举办房博会、赴外推介、加大宣传、减免税、兑现银行住房贷款奖励政策、农民工等新市民进城购房奖励政策等系列举措实现了将库存规模降到8-12个月合理去化周期内。防风险方面,我市坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,重点加强房地产市场监管,严格执行商品房预售资金监管制度,联合开展3次大型房地产专项整治活动,严厉打击中介机构的九种违法违规行为和有效规范房地产开发企业虚假宣传、材料公示、明码标价等行为,积极调处房地产市场纠纷,进一步净化市场环境,有效刺激市场需求和抑制房价过快增长。

  (三)从主要运行指标来看,全市房地产市场呈现出“一快、一稳、三减少”的特征。分别是:房地产销售增速有所加快,房价保持平稳,商品房开发投资、预售面积和库存面积有所同比减少。

  1.销售市场回暖,增速有所加快。我市刚需基本饱和,人口基数少,近年来,外来人口购房比例逐年攀升,目前已超过70%。特别是习近平总书记到广西视察以来,广西各方面经济发展得到加快,城市知名度提升,尤其是外地人对防城港优势认识加深,市场信心得到提振。同时,北方部分地区气候环境恶化,我市环境优势更加凸显,加上南宁、北海等市限购限贷,各种因素叠加促使外地人加快入市节奏。一、二线城市房地产政策尤其是金融政策一直保持收紧调控态势,一定程度上对三四线及以下城市产生溢出效应。2017年全市商品房销售面积256.05万平方米,同比增长12.33%,其中住宅销售面积为223.23万平方米,非住宅(商铺、写字楼、酒店等)销售面积为32.82万平方米。2014年以来,商品房销售面积已经连续4年实现较快增长,分别为156万平方米、185万平方米、227.53万平方米、256.05万平方米,每年均提前超额完成市政府下达的目标任务。

  2.房价保持平稳,但是一直处于低价位运转。

  海湾新区核心区住房均价5456.02元/平方米,同比下降4.6%;其中,住宅均价5082.57元/平方米,同比上涨3.6%;非住宅均价6759.46元/平方米,同比下降1.79%。港口、防城两城区商品房(含商铺、写字楼、酒店等)均价4422.53元/平方米,同比下降3.25%,其中商品住宅均价是4075.41元/平方米,同比增长8.94%。

  3.房地产开发投资小幅回落,投资具有韧性。

  2017年金融机构风控偏紧,主要商业银行发放房地产按揭贷款和工程抵押贷款约32.5亿元,仅占开发投资的43%。在建工程不封顶不予放贷,且对外地户口按揭贷款审核严格,开发商资金链相对紧张,除了个别实力较强的房地产企业之外,部分实力较小的房开企业无续建计划,如高门荟金房地产、同斌房地产、荣华房地产等,直接导致企业新开发项目减少,放缓推盘进度,如三顺世纪大都会、卓尚滨江名庭、北部湾财经中心等3个项目,投资后劲减弱。预计全年完成房地产开发投资75.5亿,同比下降14%,投资小幅回落,但是投资仍约占全市GDP的20%以上,继续作为全市稳增长的主要推动力。

  4.商品房库存面积和预售面积增幅收窄。

  截至2017年12月底,全市商品房库存面积从2016年初的283.59万平方米、去化周期约14.95个月下降至197.61万平方米、去化周期为10.6个月,低于全区平均水平,处于合理消化区间。其中住宅库存面积为135.5万平方米,预计去化周期为9.02个月,非住宅库存面积为62.11万平方米,预计去化周期为16.75个月。

  2017年全市商品房预售许可面积为154.198万平方米,同比下降14.26%。纵向来看,2013-2017年,我市批准预售面积分别为305.59万平方米、245.98万平方米、277.413万平方米、184.45万平方米、154.198万平方米,创近五年来历史最低,市场供给相对减弱,但海景房需求旺盛。

  5.分化仍比较明显。从类别来看,住宅需求强劲,且有进一步扩大的趋势,非住宅由于银行按揭贷款十分严格,大部分要求全款或分期购买,呈现量价齐跌的态势。从区域来看,配套设施较为完善、宜居指数高、实力品牌云集的海湾新区核心区、北部湾大道沿线去化速度快,尤其是一线海景房,更是需求旺盛,而港口渔洲坪、防城老城区去化较为缓慢。

  二、2018年市场预期

  (一)2018年房地产市场走势分析。预计2018年我市房地产运行整体保持稳健,向好延续。防城港钢铁基地、防东高铁、中铝等大型项目开工、碧桂园、恒大等知名房企入驻、东盟马拉松宣传效应逐步显现等利好因素刺激,我市目前房价相较于国内其他沿海城市,如厦门核心区均价5万元/平方米以上、三亚3万元/平方米左右,仍处于低位运行,也低于全区5500元/平方米的均价,涨幅空间较大,并且随着我市知名度提升、产业链逐步完善、配套进一步健全、宜居指数进一步提高,同时,由于北部湾城市南宁、北海限购限贷,我市对外来人口仍有较大吸引力,房价有进一步走高的趋势。

  但在“房住不炒”主基调下,全国房地产金融政策持续收紧,企业资金回笼慢,推盘速度减缓,外来人口的投资性需求会较大程度受到抑制,预计2018年可完成商品房销售面积为180万平方米,批准预售面积约140万平方米,住宅均价预计接近全区平均水平,部分精装楼盘(如恒大悦珑湾)房价最高可能达8000元/平方米左右。

  (二)2018年房地产调控的初步工作思路。一是加大宣传推介力度,计划发挥房协作用与海南电视台合作,发动全国一百多家电台合力宣传我市生态宜居宜游的城市环境、发展优势和潜力,大力推介房地产,引导企业创建品质大盘,打造良好品牌和口碑。继续举办2018年房地产博览会,进一步巩固赴外推介成果,动员企业走出去,赴外省建立直销平台;二是健全房地产调控长效机制。严格执行房地产市场监管政策,加强商品房预售许可、预售资金、二手房交易资金监管力度,督促各级房产主管部门建立健全房地产市场监管规章制度和监控体系,实时监控我市商品房销售价格的变化情况和及时掌握房地产市场的发展动态。三是开展房地产市场大排查,充实房地产市场纠纷协调工作组的力量,加大对房地产企业和中介不法销售行为的打击力度,进一步规范企业经营。认真对待群众举报投诉,加强解释说服。(市住房保障和房产管理局 胡福艳)

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