防城港市人民政府办公室关于印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》的通知

《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》已经2021年12月20日市七届人民政府第7次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。  

2021年12月31日  

（公开方式：公开）  

关于加快解决不动产登记若干历史  

遗留问题的处理意见  

第一条  为进一步解决因涉房涉地历史遗留问题导致不动产“登记难”问题，切实维护群众合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，以及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)和《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）精神，结合我市实际，制定本意见。  

第二条  市本级（包含两城区）范围内因城乡规划实施与土地利用审批、房产登记发证不一致等原因导致的不动产登记若干历史遗留问题的处理适用本意见。  

已受理申请但未办结的（包含已批复但未交清价款、未批复、批复已失效等），须按本意见重新申请办理，已批复并交清价款的项目不适用本意见。  

上思县、东兴市可参照本意见执行。  

第三条  本意见实施前，原已取得国有建设用地使用权,出让合同或用地批准文件对容积率已约定的则按约定的认定初始容积率；出让合同或用地批准文件对容积率未约定的，则按以下原则认定：  

（一）建设项目已通过工程规划核实或取得房屋产权证的，则以工程规划核实意见的计容总建筑面积或房屋产权证记载的建筑面积核定初始容积率。  

（二）建设项目未通过工程规划核实或未取得房屋产权证的，则按以下方式认定初始容积率：   

1.在2008年9月19日前取得有关规划许可的，初始容积率以已办理的用地规划许可、总平方案审批、工程规划许可等规划手续从优从宽认定。  

2.在2008年9月19日至2012年3月6日期间已依法取得有关规划许可的，初始容积率以首次办理过的用地规划许可、总平方案审批、工程规划许可等规划手续从优从宽认定。  

3.2012年3月6日前未办理用地规划许可、总平方案审批、工程规划许可等规划手续的，初始容积率参考相同时段相邻宗地的容积率；没有类似宗地作为参照的，初始容积率按总用地容积率≤1.5核定，其中相同时段以参考宗地容积率认定文件时间前后各一年为准，相邻宗地以有共有宗地界线且土地用途相同为准。  

具体宗地初始容积率按上述时间分段的先后顺序原则依次认定。  

第四条  本意见实施前，原已取得国有建设用地使用权,出让合同、用地批准文件、不动产权证（国有土地使用证）等有效文件载明土地用途不明确的，或与现行土地用途分类不一致的，如XX科技楼、综合楼等，土地用途及比例按以下原则认定：  

（一）建设项目已开展规划报建的，可按获批的总平方案、工程规划、工程规划核实意见等规划审批手续从优从宽认定，土地使用权剩余年限按明确后的土地用途法定最高年限扣减已使用年限予以认定；也可按出让合同确定的年限扣减已使用年限予以认定。  

（二）土地登记为城镇混合住宅的，若挂牌方案、置换方案等评估材料设定土地用途为商业、住宅用地的，则按商业、城镇住宅用地认定；设定土地用途为住宅用地的，则按城镇住宅用地认定；若无挂牌方案、置换方案等评估材料的，土地出让合同或批准文件中约定出让年限为70年的，则按城镇住宅用地认定；土地出让合同或批准文件中约定出让年限为50年的，则按商业、城镇住宅用地认定。建设项目已通过工程规划核实的，则商业、城镇住宅用地比例按工程规划核实意见认定；建设项目已规划报建但未通过工程规划核实的则以通过审查的总平方案认定。  

第五条  涉及土地转让的，拟转让的宗地登记用途与所在区域已批准的控制性详细规划用途不符的，可先由转让方依法完善土地用途变更手续后再按程序办理不动产转移登记手续；也可由受让方依法先按初始登记的土地用途办理不动产转移登记手续后，再由受让方按程序办理用途变更手续。  

第六条  建设项目存在超规划批准容积率建设且尚未补交土地价款的，按以下原则处理：  

（一）房地产开发项目的实际容积率已超过初始容积率但未超规划批准的容积率，若已取得商品房预售证的，可采用追溯评估方式确定补交土地价款，追溯评估时点以建设项目首期办理商品房预售证的发证时间作为评估时点;也可由开发企业选择按现行时点评估确定补交的土地价款。若未取得商品房预售证的，则按现行时点作为评估时点确定补交土地价款。  

（二）房地产开发项目的实际建设容积率已超初始容积率且超规划批准的容积率，按照“先执法处理后通过验收”原则，按以下方式处理：  

1.超容部分同意予以保留的，由自然资源行政主管部门委托城市管理监督部门进行处罚后，分步核算超容补交的总价款，其中第一步以规划批准的容积率对应初始容积率核算超容的计容建筑规模后按本条第（一）点处理；第二步以实际建设容积率对应规划批准的容积率核算超容的计容建筑规模，则必须以现行时点评估确定补交土地价款，补交总价款为第一、二步确定补交价款的总和。  

2.超容部分不同意予以保留的，则由自然资源行政主管部门委托城市管理监督部门对超容部分责令限期整改拆除，整改拆除超容积率建设面积后，容积率仍超过初始容积率但未超规划批准容积率的，按本条第（一）点处理。  

（三）城镇私宅存在超规划批准容积率建设情况的，参照本条第（一）、（二）条分类处理后，如有规划报建手续的，可按追溯评估方式确定补交土地价款，则以有效规划报建审批时间作为评估时点；如无规划报建手续的，则按现行时点作为评估时点确定补交土地价款。  

第七条  本意见实施前已取得土地权属证书且已建成入住的，建设项目实际用地范围超过供应地块范围的，实际用地面积因测绘误差超出批准或发证面积1平方米以内的（含1平方米），按实际用地面积直接办理不动产登记手续，不计收土地价款。超出批准或发证面积的大于1平方米以上的，在不影响城市规划的前提下，原土地使用权属划拨的按划拨土地使用权方式及实际用地面积进行不动产登记，不计收土地价款；原土地使用权属出让的，如有规划报建手续的，则以有效规划报建审批时间作为评估时点进行追溯评估确定补交的土地价款，以现状办理协议出让手续，如无规划报建手续的，则按现行时点作为评估时点确定补交土地价款。  

第八条  鼓励相邻楼盘合作开发，已经报建并有实质性动工(地下室超过2层的，至少须完成1层地下室建设，其他须基础完成正负零建设)的建设项目，若宗地相连的可整体核定项目最终规划指标，若宗地不相连但已审批总平方案的，在不涉及超容、改变土地用途等需补缴土地价款的前提下可按总平方案整体核定项目最终规划指标。建设项目跨宗地建设的，按以下原则分类处理：  

（一）若各宗地使用权类型、权利人、使用期限均一致，可按已获批的总平方案办理宗地合并手续；若各宗地土地使用权剩余年限不一致的，则以相应宗地剩余年限加权平均值或延长年限较短宗地剩余年限方式设定合并后宗地剩余年限。  

（二）跨宗的宗地分属不同权利人的，在征求其他权利人的同意，自然资源主管部门根据房屋实际占地范围重新调整宗地界线后，由双方申请办理不动产变更登记。  

（三）项目已办理规划验收的，在不改变建筑功能仅对房屋内部进行功能分割使用的情况下，可直接办理分割变更登记手续；分割涉及消防、公共安全和环保情况的，应经相关部门批准后再办理变更登记。  

第九条  建设项目存在改变土地用途或改变土地用途、提高容积率同时存在而未补交土地价款的，参照第六条执行。  

第十条  本意见实施前，已办理商品房屋预售许可、购房人已取得房屋买卖合同备案手续，房地产开发项目涉嫌存在超容积率、改变土地用途未补交土地价款等问题的，自然资源、住建等部门要主动作为、密切配合，形成合力，切实维护群众合法权益。经开发企业申请，相关职能部门可按“证缴分离”原则先行办理建设工程规划核实及竣工验收等相关手续。建设项目竣工验收备案后，开发企业或购房人申请办理不动产登记的，不动产登记机构可按“先证后责”原则受理并予以办理首次登记后办理转移登记。不动产登记机构在登记过程中发现可能有超容积率、改变土地用途等情形，应及时通知自然资源行政主管部门，自然资源行政主管部门应依法处理。  

第十一条  开发企业按 “先证后责”原则办理首次登记后，应于两个月内主动到自然资源行政主管部门申请办理相关手续并补交土地价款。逾期不办理的，自然资源行政主管部门应依法处理。相关问题未处理完毕前，暂缓新项目开发建设，不得办理用地规划许可、工程规划许可、施工许可、预售许可等审批。开发企业拒不履行缴款义务的，可将开发企业列入“黑名单”，相关部门可通过停止网签、预售、资质升级等措施开展失信联合惩戒。在行政执法过程中发现有涉嫌刑事犯罪的线索，要及时移送公安、检察等政法部门，依法立案查处。  

第十二条  本意见由防城港市自然资源局负责解释。防城港市现行政策中与本意见冲突的以本意见为准，未尽事宜按国家、自治区有关文件执行；国家、自治区有新规定的，从其规定。  

第十三条  本意见自印发之日起施行，有效期3年。  

相关文件链接：防城港市人民政府办公室关于印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》的通知