法务风控知识点分享（第20200421期）

非本村成员通过以物抵债受让农村房屋，协议无效

——还款协议约定非本集体组织成员的债权人通过以物抵债方式受让债务人集体土地上房屋的，协议因违法，应无效。

一、案情简介：

2012年，城中村改造指挥部向吴某借款700万元。2013年，镇政府作为担保人，三方签订还款协议，约定指挥部以城中村改造后新建商业房700平方米顶抵欠款。后指挥部被撤销，相关权利义务由居委会承担。2015年，吴某以抵债商业房系集体土地性质，诉请居委会、镇政府连带还款。

二、法院认为：

①本案原债权债务关系为借款关系。还款协议约定以交付商业房代替原借款合同约定的偿还货币义务，以消灭原债权债务关系，因未实际交付商业房，应认定为以物抵债而非代物清偿协议。②还款协议约定以房抵债，但依“地随房走”一般原则，案涉宅基地使用权将与房屋一并实现流转。依《土地管理法》第8条规定，宅基地属农民集体所有。吴某非集体组织成员，不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该宅基地上房屋，故还款协议违反强制性法律规定，依法应认定无效。③国务院规范性文件明确限制非集体经济组织成员购买农村集体土地上房屋，如国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）、中共中央、国务院《关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）。相关部门规章和规范性文件限制非集体经济组织成员办理农村集体土地上房屋产权登记。如建设部《房屋登记办法》第87条规定。国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）第10条规定。上述规定虽非法律、行政法规强制性规定，不宜直接作为认定合同无效依据，但上述规定系依上位法律规定作出，对认定合同效力有参照意义。判决居委会支付吴某700万元及利息，镇政府对居委会不能清偿部分在二分之一范围内向吴某承担连带赔偿责任。

三、实务要点：

还款协议约定债权人通过以物抵债方式受让债务人集体土地上房屋的，因违反《土地管理法》第8条关于“宅基地属于农民集体所有”强制性规定，协议应认定无效。

案例索引：最高人民法院（2016）最高法民申3285号?“吴某与某居委会等借款合同纠纷案”，见《以农村集体土地上房屋偿还非集体经济组织成员借款的协议效力及法律后果——嵩县城关镇北店街社区居民委员会、嵩县城关镇人民政府与闫景梅、吴晓乐、吴东洋借款合同纠纷案》（谢爱梅，最高院民一庭；审判长张纯，代理审判员赵风暴、谢爱梅），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》。