《防城港市加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》政策解读

2019年5月市人民政府批复同意组织实施《防城港市解决涉房涉地历史遗留问题处理意见》（以下简称“涉房涉地文件”），从文件执行效果来看，虽然解决了我市部分历史遗留问题，一定程度缓解社会矛盾，但因文件的操作程序较为繁琐复杂、覆盖不全等原因，不利于彻底解决当前历史遗留问题。

为深入贯彻落实习近平总书记视察广西时的重要讲话精神，践行以人民为中心的发展思想，为进一步解决因涉房涉地历史遗留问题导致不动产“登记难”问题，切实维护人民群众合法权益，促进社会和谐稳定，经充分调研摸底、科学论证，结合我市实际，制定本意见。

二、政策依据

      （一）《中华人民共和国民法典》

      （二）《中华人民共和国城市房地产管理法》

      （三）《中华人民共和国土地管理法》

      （四）《中华人民共和国城乡规划法》

      （五）《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)

      （六）《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）

      （七）《防城港市解决涉房涉地历史遗留问题处理意见》

三、文件总体结构及亮点

（一）总体框架。本处理意见共十三条，除对本《处理意见》适用范围、执行期限及后续监管等方面作出明确规定外，主要对全市具有共性、讨论最多、情形最复杂的七类问题，具体为：一是《出让合同》中未明确的初始容积率的宗地该如何认定初始容积率；二是土地登记用途不明确或与现行土地用途分类不一致的该如何认定土地用途、用途比例和剩余年限；三是在土地转让过程中涉及土地用途变更该如何办理；四是涉嫌提容、改变土地用途的历史遗留问题的该如何处理；五是建设项目实际用地范围超过供应地块范围的该如何处理；六是跨宗地建设的项目无法办理不动产登记该如何处理；七是进一步扩大“证缴分离”“先证后责”政策等七大类问题在现有政策的基础上提出具体解决路径和破解办法。

（二）与上级文件或现行政策对比的突破及亮点。与上级出台的指导意见相比，部、厅相继的出台的文件主要解决建设项目申请主体不清缺失、无土地权属来源、竣工验收涉及的消防、人防等手续不全以及不动产因抵押、查封等原因无法办理登记等六大类问题，属于方向性的指导意见，并未明确具体的操作程序，而本《处理意见》更加立足于本市实际，着力解决初始容积率认定、土地用途及比例认定、建设项目提容和改变土地用途如何办理补交土地价款手续等七大类问题，在具体案例审批办理过程中更具操作性、针对性，能较好地进一步解决当前我市的历史遗留问题。同时，与我市现行政策相比，本《处理意见》充分吸收借鉴了当前各类政策文件的精髓，归纳总结成更加具有操作性的政策条款，既充分尊重历史、结合实际，又兼顾政策的延续性，如本《处理意见》第三条关于初始容积率认定方式上，吸收借鉴了我市2008年、2012年出台的容积率管理办法，划分时间段来认定初始容积率；又如继续沿用《防城港市涉房涉地历史遗留问题处理意见》中“先证后责”的做法，并进一步将该做法扩大到工程竣工验收环节，允许相关职能部门可按“证缴分离”原则先行办理建设工程规划核实及竣工验收等相关手续。

四、文件执行范围和有关期限

（一）执行范围

市本级（包含两城区）范围内因城乡规划实施与土地利用审批、房产登记发证不一致等原因导致的不动产登记若干历史遗留问题的处理适用本《处理意见》。本《处理意见》正式实施之日前，已受理申请但未办结的（包含已批复但未交清价款、未批复、批复已失效等），须按本意见重新申请办理，已批复并交清价款的项目不适用本意见。

（二）执行期限

本意见自印发之日起施行，设定有效期为3年。

五、核心或重要内容解读

（一）为解决《出让合同》中未明确的初始容积率的宗地该如何认定初始容积率问题，本《处理意见》主要结合《防城港市国有建设用地容积率变更管理暂行办法》（防政发〔2008〕39号）和《防城港市国有建设用地容积率变更管理办法》(防政办发〔2012〕38号）关于初始容积率认定方式，按两个文件印发时间点进行分段认定，既充分尊重历史、结合实际，又兼顾已出台政策的延续性。

（二）为解决土地登记用途不明确或与现行土地用途分类不一致的该如何认定土地用途、用途比例和剩余年限问题，本《处理意见》主要从尊重历史角度出发，土地用途登记不明确的或与现行分类不一致的，如建设项目已开展规划报建的，应予以承认并按审批过的相关规划从优从宽认定，剩余年限则在重新确定土地用途后对应的土地用途法定最高年限扣减已使用年限予以认定，但同时依据《民法典》相关规定，也可采取也可按出让合同确定的年限扣减已使用年限予以认定。

（三）在土地转让过程中，可能涉及容积率或土地用途等规划指标改变，其中容积率改变在《防城港市国有建设用地容积率变更管理办法》(防政办发〔2012〕38号）中已有明确规定，但土地用途变更方面目前没有明确的政策规定，本《处理意见》参照类似方式约定了土地转让过程中涉及土地用途改变的办理程序。

（四）在处理历史遗留问题过程中，涉及超容建设存在两类情形，一是项目实际建设容积率已超过初始容积率但未超规划批准的容积率，该部分超容视为规划审批同意提容的，可按项目首期预售证时间进行追溯评估，享受“追溯评估”的政策优惠；二是项目实际建设容积率已超初始容积率且超规划批准的容积率，则超容部分需分两部分对待，一部分是规划审批同意提高的容积率部分，可享受“追溯评估”的政策优惠；另一部分是超出规划审批的容积率，该部分多为企业恶意超建的，如超容部分同意予以保留的，应先进行规划处罚后分步核算补交土地总价款；如超容部分不同意予以保留的，应限期整改拆除后再核算补交土地价款。同时也约定了城镇私宅超容问题的处理原则和办法。

（五）本《处理意见》对于建设项目实际用地范围超过供应地块范围问题，主要依据《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54号）第十一条意见，原则上同意采用协议出让方式完善用地手续。

（六）本《处理意见》对于已有实质性动工的多宗用地合并开发的建设项目在核定最终容积率等规划指标时，原则宗地相连的，可整体核定项目最终规划指标；宗地不相连但已审批总平方案的，在不涉及超容、改变土地用途等需补缴土地价款的前提下可按总平方案整体核定项目最终规划指标。同时明确跨宗地建设问题通过宗地合并方式的解决路径和方法。

（七）本《处理意见》进一步扩大《防城港市解决涉房涉地历史遗留问题处理意见》“先证后责”范围，规定相关职能部门可按“证缴分离”原则先行办理建设工程规划核实及竣工验收等相关手续。建设项目竣工验收备案后，开发企业或购房人申请办理不动产登记的，不动产登记机构可按“先证后责”原则受理并予以办理首次登记后办理转移登记。

关联文件链接：防城港市人民政府办公室关于印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》的通知